【资料图】

（WB休斯顿白金沙滩长租别墅社区）

进入2022年全球疫情爆发流行已有三年之久，其对全球公共卫生、政治及经济领域造成的深远影远超我们所能预期。为应对疫情各主要经济体推出天量财政或货币刺激计划，随着疫情的好转其副作用---通胀，也在凸显。此外由于俄乌冲突导致全球能源危机及粮食危机，进而加剧通胀水平。可能会促使全球各央行加快缩表加息步伐，结束08年金融危机以来的宽松货币政策环境。

从历史表现来看，实物资产往往在通胀期间具有优异的市场表现。而作为实物资产中的房地产，对投资者而言则是最熟悉的投资产品。

WB作为德州长租别墅的领军企业，过去十年深耕德州、专注于长租别墅领域，经过十年的厚积薄发已经在行业取得一席之地，获得金融机构和机构投资者的认可，过去一年三喜临门(603008)，为企业发展打下坚实基础，为投资者投资安全保驾护航。

一）2022年累计授信近1.2亿美元；

虽然说美国的房地产行业高度金融化，但一家公司想要获得金融机构的贷款，则有着严格的要求。一般来说会从公司背景、管理团队及项目层面去考察，只有符合条件的企业才会获得授信。WB仅在2022年上半年各个项目共获得了近1.2亿美元授信，项目建设资金充裕。也从侧面说明金融机构对WB管理团队、项目和业务模式的认可。

（2022年上半年WB各项目授信统计）

（部分WB项目授信文件展示）

二）两个项目整体打包出售；

长租别墅是次贷危机的副产品，可谓“源于危机，超越危机”。当时嗅觉灵敏的华尔街机构投资者开始大规模低价收购长租别墅资产，然后将其翻新提升租金水平出租。然而在最初的几年里，长租别墅的管理仍处于探索、确定运营最佳方式的阶段。新技术的采用简化了运营并简化了房东与客户的关系，自主看房技术、数字密码箱和在线租赁筛选工具的实施都允许更快、更无缝对接的租赁过程，潜在租户与其理想住房的有效匹配极大地降低了隐性空置成本。定制型长租别墅社区的兴起发展更是极大地提高了管理效率，使机构投资者更加理解接受这一新兴资产类别。越来越多的机构投资者像投资出租公寓产品一样对待长租别墅产品，大规模投资、收购该类产品。

WB旗下管理的两个定制型长租别墅社区---达拉斯布鲁克林项目及休斯顿白金沙滩，以其高出周边同类产品的租金水平，干净整洁的社区及高效的管理，吸引了诸多机构投资者的关注。在经过多轮报价筛选后已经与潜在买家签订协议，目前正在进行背调，如果一切顺利将于6月底完成交割。达拉斯布鲁克林项目第一批发售价格16-17万美元，此次出售价格33-35万美元。而休斯顿白金沙滩项目最初售价24/25万美元，运营不到一年机构收购价格超30万美元。

这两个项目的收购充分印证了行业发展模式及退出机制，为投资者未来提供了多元化的退出方式。如果说长租别墅诞生于次贷危机，那么此次已持续三年之久的疫情则使长租别墅行业趋于专业化、机构化。

三）获得机构投资者20亿美元长期战略投资；自2020年初疫情大流行以来，长租别墅由于其稳定的现金流和疫情驱动的需求强劲增长，吸引新的机构投资者纷纷进入。其中包括1）传统华尔街机构投资者，如J.PMorgan、Blackrock、Brookfield及Invesco等；2）保险公司及养老基金，如安联保险、太平洋保险(601601)及加拿大骑警退休基金等；3）传统大型开发商，如Lennar及D.R Horton等；4）地产投资咨询服务机构，如JLL；据John Burns 不完全统计，该行业在2020年的投资额约为30亿美元。2021年这一数字飙升至300亿美元。随着大型构投资者、房屋建筑商和出租运营商涌入市场，预计今年投资额将达到 500 亿美元。

（媒体对WB获得长期战略投资报道）根据全美房屋建筑商协会NAHB的数据，今年第一季度有 13,000 套新建长租别墅投放市场，较去年同期增长63%。新建定制型长租别墅数量仅占新建房屋市场的5%，但高于2.7%的历史平均水平。长租别墅业务起源于上次经济危机，当时数百万套房屋丧失抵押品赎回权。机构投资者购买低价法拍屋，然后进行翻新提高租金水平出租。 通常在中央银行提高利率之后，房地产市场往往会出现如下图所示的市场反馈。概况来说就是当房屋价格上涨、购房成本上涨导致刚需无法购房时，潜在买家会转向租赁市场，利好租赁市场发展。

在上一个房地产市场高峰时期的2006年，市场有1160万套长租别。根据John & Burns数据，在08年经济危机后，这一数字在2014年上涨到 1550万，增长了390万套，而当时这些房屋主要由个人所持有。根据 CoreLogic 的数据，在全美范围内，长租别墅的租金比一年前上涨了13% 以上。其首席经济学家Molly Boesel表示：“可供出租的长租别墅短缺困扰着市场，将租金推高至创纪录水平。” 她指出，今年年初上市的长租别墅数量远低于大流行前的水平。

未来WB将密切关注市场发展变化，专注长租别墅市场，克服原材料价格上涨及劳动力短缺等问题，积极推进各项目施工建设，抓住长租别墅市场发展的难得机遇，持续为投资者提供安全且具有稳定现金流的优质资产。

（WB达拉斯布鲁克林长租别墅社区）

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